商品房“年纪”大了怎么破?这些小区有办法

2017年10月05日 14:44来源:网络整理手机版

商品房小区也有老的一天,有的地方要用微创手术,有的地方要重新修葺,有的地方甚至要整体更换。

水管、电线老化、下水道堵塞、停车位奇缺,有的小区甚至连物业管理都没有,即使有,物管不作为、乱涨价也时而有之……

广州究竟有多少个住宅小区,官方没有一个完整的数据,因为这几年广州城市的发展突飞猛进,楼市也是火热一片。据广州市物业管理行业协会的数据显示,广州有物业管理的小区有4000多个,有业内人士预计,没有物业管理的小区,不下千个,而拥有业主委员会的小区,占住宅小区的总量不超过50%。

跟人一样,商品房小区也有老的一天,有的地方要用微创手术,有的地方要重新修葺,有的地方甚至要整体更换。但这些也是每个社区总有一天要面对的问题,越多其他社区解决问题的案例出来,就能给更多其他小区带来借鉴。

富景花园:换水管算顺利 修电梯一波三折

海珠区新港西路和怡乐路一带,也有好几个2000年左右开始交付使用的商品房小区。一晃10多年过去,修修补补在所难免。家住新港西路富景花园的赵女士,2009年的时候买了这里的二手房住进来,然而没过几年,她就发现自己还没经历过社区年轻时的样子,却必须承受它病痛缠身的状态。好在经历了电梯大修,水管全换后,总算可消停些。

住在新港西路富景花园12座的赵阿姨告诉记者,他们住的楼栋应该是小区的第一期物业,估计是2000年~2001年左右交付使用,他们并非一手业主,而是买了二手房搬进来的。最近他们整栋楼把水管全部更换了,原因是旧水管老是出问题,比如突然爆裂、渗漏等。而每次水管出问题就要停水来修,措手不及。后来有热心业主详细了解后发现,原来这期楼宇当时修建时,居然是用英制水管和水表,在修了几次后,现在市面上再也买不到同样型号的水管了,最好的办法就是整栋楼的水管和水表全换成市面上通行的型号。由于涉及到全楼住户的用水问题,这次在几个热心业主的牵头下,全楼住户倒是没用太久时间就达成了一致意见。

几周前,经过两天的停水更换,现在整栋楼已经完成了新水管和水表的安装,费用其实真的不贵,按建筑面积分摊,平均每平方米才6元左右。赵阿姨表示,他们家是约89平方米的两房,费用大约500多元,完全可以承受,终于不用再担心水管突然爆裂。

除了水管,早几年,赵阿姨等用户还因为电梯问题糟心了很久。赵阿姨介绍,几年前他们所在楼宇电梯需要更换零件,由于早期商品房小区对物业维修基金的管理不严,有的业主交了,有的没交,像赵阿姨这样的二手房业主,更加因为之前业主就没交,自然买房的时候也没主动去交。结果到需要维修零件时,问题就来了。“因为现在的物业公司也是经过更换的,跟小区的开发商也没关系,也拿不到很全面的资料,听说有的业主说交过钱,当账面上其实没钱,完全是一笔糊涂账。所以需要修电梯时,有的业主已经把房子租了出去,又不是自己住,就拖拉不愿意出钱。”

经过近半年的努力,还是有超过10个住户不给钱,但是电梯存在安全隐患,物业公司只能先把电梯停了。赵阿姨住在8楼,一梯4户只有一部电梯,停运后,赵阿姨每天只能从旁边11座上电梯,再从11座天台走到12座下4层到8楼。下楼梯时就只能慢慢走下去,苦不堪言。“我们原来住的房改房小区只有楼梯没有电梯,买了二手房搬过来就是为了年纪大了有电梯,没想到还要爬楼梯。”赵阿姨表示,后来其他年纪大的业主一直跟部分不愿交钱的低层住户做工作,其实每平方米分摊只需2.5元/m2左右,经过一段时间努力,最终在还有大约3、4家住户不愿意交钱的情况下,物业公司再垫了一些款,终于把电梯先修好了。修好后,物业公司再继续向赖账的住户追缴。

祈乐苑:业主自治后 大家商量维修外墙

杜女士是怡乐路祈乐苑的业主之一,她并非小区的最早一批住户,而是约2009年才搬到小区居住的。杜女士告诉记者,她印象中之前的旧物管公司只收费不做事,小区垃圾没有及时清理、绿化没有好好维护,甚至是安全都没有什么保障,外人随意进出小区,甚至有发生多起偷窃事件,搞得住户人心惶惶。而在业委会炒掉了旧物管,实现业主自治后,一方面物业管理费没有涨过,另一方面小区的维护好了很多,最关键的是门禁严格,住在里面安全感比较强,不用太担心闲杂人等随意进出。

杜女士表示,她所住的楼宇暂时没有很严重的问题出现过,但外墙和走廊墙壁会出现瓷砖脱落或者需要重新粉刷的情况。“现在就是每一栋甚至每层自己协商,比如整栋楼同意重新外墙贴瓷片,就大家集资找人修,如果整栋楼达不成一致意见,但其中一层几户住户同意,也可以一层集资只搞自己这层。”由于确实也有业主自己不住,而将房子出租的情况,所以目前他们所在的楼宇对于是否要修理外墙还没达成一致意见。

记者了解到,祈乐苑曾经在3年多前因为管理混乱而备受关注,3年前业主开始自管,试行酬金制聘请物管,2年前正式将所有物管请出去,由业委会组建物业团队直接管理。业委会主任冼敏强在“庆祝祈乐苑业主自管三周年”期间接受媒体采访时表示,物业中心员工、包括物业主管在内全部是自聘的,但业委会10位委员全部为兼职,不拿取一分钱工资,业委会将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。但冼敏强认为,如果是单体楼等规模不大的小区,要实现业主自管比较容易,但如果是大型小区,那就不容易了。“要业主自管有三难:第一步成立业委会,难;第二步要换物业,更难;第三步要自管,难上加难!”冼敏强说,业主自管一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。

嘉和苑:成功追讨维修资金 解决外立面安全隐患

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